ליקויי בנייה הם תופעה נפוצה שעלולה לגרום לנזקים משמעותיים, לעוגמת נפש ולעלויות כספיות גבוהות לדיירים. על מנת להימנע מהגעה למצב של תביעה משפטית מול הקבלן, מומלץ לנקוט במספר צעדים מניעתיים ולדעת כיצד לפעול נכון במקרה של גילוי ליקויים. במאמר זה נסקור את סוגי הליקויים הנפוצים, הדרכים להימנע מהם ואופן ההתמודדות במקרה הצורך.
1. דרכי מניעה
- בחירת קבלן אמין – מומלץ לבדוק את הרקע של הקבלן, פרויקטים קודמים ודירוגו ברשם הקבלנים. חשוב לדעת כי רישיונות הקבלנים מחולקים לפי סיווגים, אשר קובעים את גודל וסוג הפרויקטים שהקבלן רשאי לבצע. לדוגמה, סיווג 2 מאפשר קיום פרויקטים קטנים יותר, כגון בניית מספר מצומצם של יחידות דיור, בעוד סיווג 5 מאפשר ביצוע פרויקטים גדולים יותר. יש לוודא כי סיווג הקבלן תואם את אופי וגודל הפרויקט שאתם מתכננים, כך שהקבלן יהיה מוסמך לבצע את העבודה בצורה מקצועית ומסודרת.
- עריכת חוזה משפטי מחייב – חוזה מפורט המגדיר את זכויות הרוכש וחובות הקבלן ימנע מחלוקות עתידיות. מומלץ ביותר להיעזר בעורך דין עצמאי בשלב עריכת החוזה, שכן עורך דין מטעם הקבלן מחויב אך ורק לרישום זכויות הרוכש, ולא לצורכי הרוכש. עורך דין מטעמו של הרוכש יכול להבטיח שהחוזה יכסה את כל ההיבטים המשפטיים ויגן על זכויותיו בצורה הטובה ביותר.
2. בדיקות בזמן קבלת החזקה בדירה (כולל מסירה ראשונית)
בעת קבלת החזקה על דירה חדשה מקבלן, יש לבצע מספר בדיקות מקדימות, כאשר יש אפשרות לקיים מסירה ראשונית כמה ימים קודם, בה מהנדס יוכל להגיע ולבצע את הבדיקות:
- דו"ח בדק בית – מומלץ להיעזר במהנדס בעל רישיון ישראלי שיבחן את מצב הנכס ויזהה ליקויים נסתרים, כך שאם יהיה צורך בכך, ניתן יהיה להשתמש בחוות הדעת שלו בבית המשפט.
- בדיקת המפרט הטכני – יש לוודא שהמפרט הטכני של הדירה תואם את התכניות וההבטחות שניתנו על ידי הקבלן. בדיקה זו נכללת בדו"ח בדק בית של מהנדס מוסמך, אשר יוכל להצביע על פערים ולתעדם לצורך שימוש עתידי במקרה של מחלוקת משפטית.
- חתימה על פרוטוקול מסירה – בשעת קבלת החזקה בדירה, הרוכשים יחתמו על פרוטוקול מסירה וחשוב מאוד לציין בו כל הליקויים הנראים לעין. אם הליקוי נראה לעין אך לא צוין בפרוטוקול, יתכן שבמקרה של מחלוקת לא ניתן יהיה לטעון עליו בהמשך.
3. שיפוצים והשפעתם על אחריות הקבלן
בעת תקופת האחריות של הקבלן, חשוב לשקול בזהירות כל שינוי או שיפוץ שיבוצע בדירה. שיפוצים שבוצעו על ידי הדייר או בעלי מקצוע אחרים מטעמו יכולים להוביל לאיבוד אחריות הקבלן על ליקויי בנייה שהתגלו לאחר מכן.
לכן, לפני ביצוע שיפוצים, חשוב להתייעץ עם בעל מקצוע מוסמך כדי לוודא שהשיפוץ לא יפגע במערכות הבנייה הקיימות ויגרום לשיבוש בתנאי האחריות של הקבלן. למשל, אם דייר מבצע שינוי במערכת האינסטלציה או החשמל, ייתכן שהקבלן לא יהיה אחראי לתקלות שיתרחשו במערכות אלו בעתיד, אם יוכח כי השיפוץ גרם לבעיה.
באופן כללי, מומלץ להימנע מביצוע שיפוצים משמעותיים בתקופת האחריות או לבצע אותם עם אישור הקבלן או בעל מקצוע מוסמך מטעמו, כדי לשמור על זכויות הדייר במקרה של ליקויי בנייה.
4. התמודדות עם ליקויים שהתגלו לאחר המסירה
אם לאחר קבלת הדירה החדשה מהקבלן מתגלים ליקויי בנייה, ניתן לפעול בהתאם לשלבים הבאים:
- דיווח לקבלן – על פי החוק, הדייר מחויב לדווח לקבלן על הליקויים שהתגלו. דיווח זה חייב להתבצע בתוך תקופה מוגדרת בחוק (תקופת האחריות).
- פנייה לקבלן – הקבלן מחויב לתקן את ליקויי הבנייה שהתגלו במהלך תקופת האחריות, וזאת רק אם מדובר בליקויי בנייה. הקבלן לא מחויב לתקן ליקויים שנגרמו עקב שימוש לא נכון בנכס או כתוצאה משיפוצים שביצע הדייר לאחר קבלת החזקה.
- מכתב התראה רשמי – אם הקבלן מתעלם או מסרב לתקן את הליקויים, יש לשלוח מכתב רשמי המפרט את הליקויים ודורש תיקון במסגרת החוק.
- ייעוץ משפטי – במידה והקבלן לא משתף פעולה, ניתן לפנות לעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין כדי לבחון את האפשרויות המשפטיות.
- תביעה משפטית – כאשר אין פתרון בדרכי נועם, ניתן להגיש תביעה לבית המשפט ולדרוש פיצויים או תיקונים על חשבון הקבלן.
