רכישת דירה בשוק היד שנייה היא צעד חשוב ומורכב. אם החלטתם לצאת לדרך הזו בעצמכם, ללא סיוע עורך דין, ישנם מספר שלבים חשובים שיכולים לעזור לכם להימנע מטעויות ולבצע רכישה חכמה. במאמר זה, נסקור את הצעדים המרכזיים שיכולים להבטיח לכם רכישה בטוחה, חכמה ומשתלמת.
1. נושא המשכנתא
אחת השאלות הראשונות שעומדות בפני כל רוכש דירה היא המשכנתא. מדובר בהתחייבות כלכלית משמעותית שתלווה אתכם לאורך שנים רבות. על מנת לקבל משכנתא, יש להבין את גובה ההון העצמי הנדרש: לרוב הבנקים ידרשו הון עצמי של לפחות 25%-30% ממחיר הדירה.
חשוב לציין כי גובה הריבית על המשכנתא משתנה כל שבועיים. לכן, כדאי להיעזר ביועץ משכנתאות, שהוא לא קשור לבנק ספציפי ויכול להשוות בין הצעות משכנתא ממספר בנקים, ולמצוא את התנאים הכי טובים עבורך. יועץ המשכנתאות יכול גם לעזור לנהל את המשא ומתן מול הבנקים על מנת להשיג את הריבית הנמוכה ביותר.
עם זאת, אם ברצונכם לחסוך, אפשר לנהל את המו"מ ישירות מול הבנקים. לאחר קבלת אישור עקרוני, ניתן לגשת לכמה בנקים, להשוות את הצעותיהם ולנהל מו"מ ישיר על תנאים כמו ריבית, תקופת החזר ועמלות. על ידי הצגת הצעות מתחרות של בנקים אחרים, תוכלו להשיג ריביות אטרקטיביות יותר.
כמו כן, את הבדיקות הללו ניתן לבצע עוד לפני שבחרתם דירה ספציפית. אם תבצעו את הבדיקות על המשכנתא, תוכלו להבין איזה תקציב מתאים לכם ולקבל הכוונה באיזה טווח מחירים כדאי לחפש דירה. זה יכול לעזור למקד את החיפושים ולחסוך זמן וכסף.
אחרי שבחרנו סוף סוף את הדירה שחפצה נפשנו – בין אם זו אהבה ממבט ראשון או קשר שדורש קצת שכנוע – הגיע הזמן לצלול לבדיקות החשובות שיעזרו לנו לוודא שהבית החדש שלנו הוא אכן מציאה, ולא הפתעה לא נעימה.
2. בדיקות רישום הנכס
לפני שמתחילים בתהליך הרכישה, חשוב מאוד לבדוק את רישום הנכס. חלק מהנכסים במדינת ישראל רשומים בטאבו, בעוד שחלק גדול מהם רשום בחברות משכנת שונות.
כדי לוודא שהנכס נקי מכל בעיה משפטית, ניתן להוציא נסח טאבו (אם מדובר בנכס רשום בטאבו) או אישור זכויות מחברת משכנת (לנכסים רשומים בחברות משכנת). חשוב לבדוק את כל העיקולים, הערות, משכנתאות או כל מגבלה משפטית אחרת שרשומה על הדירה או על הבניין בו היא נמצאת.
יש לוודא שאין עיקולים או תביעות שמקשרות את הנכס. הערות אלו יכולות להקשות או למנוע את השלמת העסקה, ולכן חשוב להיות מודעים לכל פרט ורישום.
3. עניינים אדריכליים ובדיקות מול העירייה
לפני ביצוע רכישה, יש לבדוק את הזכויות הבנייה של הדירה והבניין באופן כללי. יש להיעזר במידע ממחלקת אדריכלות בעירייה המקומית ולברר אם ישנן תכניות בנייה עתידיות באזור, כמו תכנית פינוי-בינוי או תמ"א 38. תכניות אלו עשויות להשפיע על איכות החיים בנכס, על שוויו העתידי ועל זכויות הדיירים. חשוב לדעת כי השפעה זו לא תמיד קשורה רק לנכס עצמו, אלא יכולה להיות רלוונטית גם אם מדובר בתכניות בקרבת הנכס. שדרוגים, בנייה עתידית, או שינוי במבנה העירוני באזור עשויים לשנות את תנאי החיים והערך של הדירה גם אם הפרויקט עצמו לא מתרחש ישירות בנכס המדובר.
בנוסף, יש לבדוק אם קיימים היטלים שונים, כמו היטלי פיתוח או היטלים על שיפוץ עתידי, לרבות היטל השבחה. כל עניין כזה עשוי להוביל להוצאות נוספות בהמשך הדרך.
כמו כן, יש לבצע בדיקה אם הנכס נבנה על פי היתרי בנייה כדין, ולא אם בוצעו בו חריגות בניה. יש לוודא כי כל שינויים או תוספות בנכס בוצעו עם היתרים מאושרים ושולמו כל המיסים והאגרות הנדרשות. אם נמצא כי מדובר בחריגות בנייה, חשוב לבדוק אם ניתן להכשיר את המצב בדיעבד ומה התהליך והעלויות הכרוכים בכך. במקרים מסוימים, יתכן שמדובר בחריגת בניה שלא ניתן להכשיר ויכולה להוביל לכך שיהיה צורך להרוס את השינויים או התוספות שנעשו.
4. בית משותף והצמדות לדירה
אם מדובר בנכס בבניין משותף, יש להכיר את המצב המשפטי של הבית המשותף. האם ישנן תביעות משפטיות פתוחות? האם יש מחלוקות בין הדיירים? חשוב לדעת מהם ההצמדות הנלוות לדירה – למשל חניות, מרפסות, או מחסנים – ולוודא כי כל הצמדה רשומה כראוי בטאבו.
5. בדיקות הנדסיות – רטיבויות ובעיות בנייה
כאשר רוכשים דירה יד שנייה, חשוב מאוד לבצע בדיקות הנדסיות כדי לבדוק את מצב הנכס. אחת הבעיות הנפוצה ביותר היא רטיבויות, שיכולות לגרום נזק רציני לדירה לאורך זמן אם לא מטופלות כראוי. לכן, יש לבצע בדיקה הנדסית מקיפה שמתייחסת למצב החדרים, המבנה, הצנרת, האיטום ועוד. כמו כן, חשוב לבדוק לא רק את מצב הצנרת בדירה עצמה, אלא גם להבין מתי בוצע לאחרונה שיפוץ הצנרת בבניין, במיוחד אם מדובר בבניין ישן. אותו הדבר נכון גם לגבי מערכת החשמל ותשתיות נוספות – בדיקה של מצבם הנוכחי וסקירה של היסטוריית השיפוצים יכולים למנוע הפתעות לא נעימות בעתיד.
6. שמאות דירה
במידה ואתם מתכננים לקחת משכנתא, יהיה צורך בשמאות מקצועית שנעשית על ידי שמאי מקרקעין מוסמך. השמאי, שתבחרו לפי המלצת הבנק, יעריך את שווי הדירה ויקבע אם ישנה התאמה בין מחיר הדירה לשווי בשוק. חשוב לדעת כי מדובר בצעד בלתי נמנע על מנת לקבל אישור למשכנתא מהבנק. יש לקחת בחשבון שכל בנק עובד עם רשימת שמאים שונה, למרות שחלק מהם עשויים להיות חופפים בין בנק לבנק. לכן, חשוב לברר איזה שמאי פועל עם הבנק שלכם, ולהיות מודעים לכך שהשמאי יקבע את שווי הנכס ואת התנאים שעליהם יינתן האישור למשכנתא.
ולסיכום
אם אתם בטוחים שערכתם את כל הבדיקות כראוי ואין צורך בבדיקה מיוחדת נוספת במקרה שלכם – זה הזמן לגשת לעריכת חוזה רכישה!
אם בכל זאת יש לכם ספקות קטנים שמציקים לכם בלילה – זה בדיוק הרגע להרים טלפון לעורך דין המתמחה בנדל"ן, שיעזור לכם לישון בשקט ולוודא שהכול מתנהל כשורה.
נשמח לעזור ולכוון אתכם בבחירות החשובות. אל תהססו להתייעץ אתנו כבר היום – אין סיבה לחכות למחר!
